Wynajem mieszkania jest często uważany za jedno z najpopularniejszych źródeł dochodu pasywnego. Wraz ze wzrostem cen nieruchomości oraz wynajmu, coraz więcej osób decyduje się na taki sposób inwestycji swoich środków finansowych. Jednakże, czy wynajem mieszkania wlicza się do dochodu? Odpowiedź na to pytanie może być dość skomplikowana, a zależy od kilku czynników.
Wynajem a dochód – co warto wiedzieć?
W pierwszej kolejności, ważne jest zrozumienie różnicy między dochodem brutto a netto. Dochód brutto to kwota zarobiona przez osobę przed odliczeniem wszelkich podatków i opłat. Dochód netto to kwota, która pozostaje po odliczeniu podatków i innych opłat z dochodu brutto. Ostateczny dochód netto jest tym, co pozostaje po odliczeniu wszystkich kosztów od dochodu brutto. Jeśli wynajem mieszkania jest jedynym źródłem dochodu, to taki dochód powinien być uznany jako dochód podlegający opodatkowaniu. Zgodnie z przepisami podatkowymi, dochód z wynajmu nieruchomości powinien być opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W Polsce, w 2023 roku, stawka podatku wynosi 17% dla dochodów do 85 528 zł i 32% od kwoty powyżej tego progu.
Jednakże, ważne jest zwrócenie uwagi na fakt, że do dochodu podlega tylko nadwyżka przychodów nad kosztami. Oznacza to, że wynajem mieszkania będzie uznany za dochód tylko po odliczeniu kosztów związanych z wynajmem, takich jak np. koszty remontu, opłaty za media czy też koszty związane z zarządzaniem nieruchomością. Istnieją również specjalne zwolnienia podatkowe, które pozwalają na pomniejszenie dochodu z wynajmu mieszkań. Na przykład, w Polsce, do takich zwolnień należy m.in. koszt wykupu ubezpieczenia nieruchomości oraz podatek od nieruchomości.
Wynajem mieszkania a podatki
Od 1 stycznia 2022 roku, przychody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie ryczałtem. Oznacza to, że podatnik nie musi prowadzić pełnej ewidencji dochodów i kosztów związanych z najmem. W przypadku tego rodzaju opodatkowania, podatek naliczany jest jako stała stawka od uzyskanego przychodu.
Jednakże, jeżeli podatnik woli, w 2022 roku może opodatkować uzyskane przez siebie przychody z najmu według skali podatkowej. Warunkiem jest zawiadomienie o tym wyborze w zeznaniu PIT-36 złożonym w terminie. Należy jednak pamiętać, że jeśli podatnik złoży zeznanie PIT-28, w którym wykaże przychody z najmu osiągnięte w 2022 roku, to nie będzie już mógł zmienić formy opodatkowania na skalę.
Dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych według skali podatkowej można opodatkować tylko wtedy, gdy podatnik spełnia jeden z trzech warunków: rozliczał w poprzednim roku dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych, rozliczał w poprzednim roku przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych lub w 2022 roku dopiero zaczyna osiągać przychody z najmu prywatnego.
Podstawą opodatkowania są przychody z najmu, czyli umówiony czynsz, jaki płaci najemca z tytułu najmu. Przychodem jest zarówno wynagrodzenie w formie pieniężnej, jak i w naturze. Warto jednak zauważyć, że przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeśli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Podatek dochodowy od osób fizycznych jest płatny od różnicy pomiędzy faktycznie osiągniętym przychodem z najmu a kosztami uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu to wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów.
Sprawdź także: Co wlicza się do źródła dochodu?
Wynajem mieszkania jako działalność gospodarcza
Wynajem mieszkania może również być traktowany jako działalność gospodarcza. W takim przypadku, dochód z wynajmu zostanie uznany za dochód z działalności gospodarczej i będzie podlegał opodatkowaniu w formie podatku dochodowego od osób fizycznych lub podatku od towarów i usług, w zależności od wartości przychodu. W Polsce, podatek VAT jest pobierany, gdy wartość przychodu przekracza 150 000 zł.
Dlaczego warto zdecydować się na wynajem mieszkania?
Wynajem mieszkania może być również bardzo korzystny dla osób, które posiadają nieruchomość, ale nie chcą lub nie mogą w niej mieszkać. Dzięki wynajmowaniu mieszkania można uzyskać dodatkowy dochód i zrekompensować część kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Wynajem może również pomóc w spłacie kredytu hipotecznego, jeśli został zaciągnięty na zakup nieruchomości. Jednakże, tak jak w przypadku każdej inwestycji, wynajem mieszkania wiąże się z pewnymi ryzykami, takimi jak np. niemożność znalezienia odpowiedniego najemcy, problemy z wynajmem, niski poziom wynajmu czy też konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.
Wynajem mieszkania może również być korzystny dla najemców, ponieważ daje im to możliwość wynajmu nieruchomości, która byłaby poza ich zasięgiem finansowym w przypadku zakupu. Wynajem może również być korzystny dla osób, które chcą się przeprowadzić w krótkim czasie lub dla osób, które chcą mieć większą elastyczność w wyborze miejsca zamieszkania.
Wynajem mieszkania – o czym trzeba pamiętać?
Warto również pamiętać, że wynajem mieszkania wymaga odpowiedzialnego podejścia i przestrzegania pewnych zasad. W pierwszej kolejności należy zadbać o to, aby mieszkanie było w dobrym stanie technicznym i sanitarnym. Należy także upewnić się, że wszelkie instalacje oraz urządzenia w mieszkaniu są sprawne i bezpieczne. W przypadku wynajmu mieszkania umeblowanego należy zadbać o to, aby meble i sprzęty były w dobrym stanie oraz przetestowane przed oddaniem do użytku przez najemcę.
Kolejnym ważnym aspektem jest wybór odpowiedniego najemcy. Należy dokładnie zweryfikować potencjalnego najemcę, sprawdzając jego historię wynajmu i referencje od poprzednich najemców. Dobrym rozwiązaniem może być także korzystanie z usług agencji nieruchomości, która pomoże w znalezieniu odpowiedniego najemcy oraz przeprowadzeniu procesu wynajmu.
Wynajem mieszkania wiąże się również z koniecznością podpisywania umowy najmu. Umowa ta powinna zawierać klauzule dotyczące terminu najmu, wysokości czynszu oraz ewentualnych kosztów dodatkowych, takich jak opłaty za media czy sprzątanie mieszkania. Umowa powinna także określać prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy oraz zabezpieczenia przed ewentualnymi uszkodzeniami mieszkania.
Ważne jest także zapewnienie stałego kontaktu między wynajmującym a najemcą oraz reagowanie na ewentualne problemy i awarie w mieszkaniu. Należy także dbać o regularną kontrolę stanu mieszkania i dokonywać ewentualnych napraw czy remontów.
Podsumowanie
Podsumowując, wynajem mieszkania może być korzystny dla obu stron. Dla wynajmującego daje możliwość uzyskania dodatkowego dochodu i rozwijania swojego biznesu, a dla najemców daje możliwość wynajmu nieruchomości, która byłaby poza ich zasięgiem finansowym w przypadku zakupu. Jednakże, ważne jest zrozumienie zasad opodatkowania dochodu z wynajmu i prowadzenie szczegółowej księgowości, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek podczas rozliczania podatku dochodowego.